De acuerdo con información publicada en la página de BMV (Prospecto de colocación preliminar) el proceso de creación de Fibra NEXT (Nearshoring Experts & Technology) es el siguiente:
- Fibra Uno celebrará el Fideicomiso NEXT Properties, con la finalidad de posteriormente aportar el Portafolio Industrial FUNO al patrimonio del Fideicomiso NEXT Properties.
- Fibra Uno celebrará con el fiduciario del Fideicomiso NEXT Properties los Convenios de Aportación del Portafolio Industrial FUNO, con la finalidad de aportar el Portafolio Industrial FUNO así como la Deuda Inicial Next Properties, reservándose el Derecho de Readquisición sobre Portafolio Industrial FUNO y la Deuda Inicial Next Properties, conforme a lo establecido en dicho Fideicomiso NEXT Properties.
- Fibra NEXT celebrará los Convenios de Aportación del Portafolio Júpiter con los Fideicomitentes Júpiter, conforme a los cuales Fibra NEXT adquirirá de los Fideicomitentes Júpiter la totalidad del Portafolio Júpiter.
- Fibra NEXT celebrará convenios de aportación con los Copropietarios Santín y San José, sujetos a condición suspensiva, conforme a los cuales Fibra NEXT adquirirá de dichos aportantes la participación que detentan en los Activos Santín y San José.
- Fibra NEXT celebrará con Fibra Uno y con el fiduciario del Fideicomiso NEXT Properties, el Convenio Modificatorio y de Reexpresión al Fideicomiso NEXT Properties en virtud del cual, entre otros, se llevará a cabo la emisión y entrega de las Constancias de Derechos Fideicomisarios del Fideicomiso NEXT Properties tanto a Fibra Next como a Fibra Uno, y se consolidará el Portafolio Inicial.
- Simultáneamente con la celebración del Convenio Modificatorio y de Reexpresión al Fideicomiso NEXT Properties, Fibra NEXT celebrará con el fiduciario del Fideicomiso NEXT Properties, los Convenios de Aportación del Portafolio Júpiter en virtud de los cuales Fibra NEXT aportará el Portafolio Júpiter, reservándose el Derecho de Readquisición conforme a lo establecido en dicho Fideicomiso NEXT Properties y transferirá los Recursos Netos de la Oferta al Fideicomiso NEXT Properties.
- Finalmente: (i) la Familia El-Mann Otorgante otorgará al Fiduciario el Derecho de Adquisición Preferente de Fibra NEXT sobre Activos E-Group y (ii) Fibra Uno tendrá el derecho, mediante acuerdo de al menos el 75% (setenta y cinco por ciento) de los integrantes de su comité técnico, de designar miembros propietarios del Comité Técnico y sus respectivos suplentes (y en su caso, destituir a los previamente designados), de manera tal que tendrá el derecho de designar, al menos, a la mitad más uno del total de los miembros del Comité Técnico siempre y cuando: (x) la Familia El-Mann mantenga la titularidad de por lo menos el 15% (quince por ciento) de los CBFIs en circulación; (y) Fibra Uno mantenga una participación igual o mayor al 15% (quince por ciento) de la totalidad de los derechos fideicomisarios de los Fideicomisos Subsidiarios en los que participe el Fideicomiso, y (z) el Fiduciario de manera directa o indirecta a través de cualesquiera Fideicomisos Subsidiarios, sea titular del Derecho de Adquisición Preferente de Fibra NEXT sobre Activos E-Group otorgado en forma exclusiva sobre inmuebles del sector industrial originalmente otorgado por los miembros de la Familia El-Mann Otorgante a favor de Fibra Uno.
Estos puntos se pueden ver de forma gráfica en las siguientes imágenes.
La Oferta Global
Se realizara la Oferta Global en mercado mexicano e internacional en ella se espera colocar 277,777,777 CBFIs sin considerar las emisión adicional y sobreasignación. además serán entregados 379,250,761 CBFIs de manera simultánea a la Oferta Global a los Fideicomitentes Júpiter como contraprestación por la aportación de su participación en los Bienes Inmuebles del Portafolio Júpiter y además 47,225,731 CBFIs emitidos como contraprestación por la aportación de su participación en 2 Bienes Inmuebles del Portafolio Júpiter “Santín” y “San José”.
Simultáneamente a la emisión de los CBFIs objeto de la Oferta Global, adicionalmente se emitirán hasta 1,111,707,659 CBFIs para el pago del Portafolio Júpiter (Bienes Inmuebles correspondientes a las Etapa 2-a y 2-b), la Reserva de CBFIs para Adquisición del Portafolio Industrial FUNO y CBFIs objeto del Plan de Compensación a Largo Plazo. Estos CBFIs permanecerán en Tesorería y no gozarán de derechos económicos ni corporativos alguno hasta en tanto no sean puestos en circulación.
En la siguiente tabla se muestra como quedarían repartidos los certificados de acuerdo al prospecto de colocación.
| Etapa | Sub-etapa / mercado | CBFIs | Tenedor |
|---|---|---|---|
| 1ra etapa | 1a | 272,172,520 | Júpiter |
| 1b | 107,078,241 | Júpiter | |
| 1c | 47,225,731 | Santín y San José | |
| Totales | 426,476,492 | ||
| 2da etapa | 2a | 38,247,473 | Júpiter |
| 2b | 38,247,473 | Júpiter | |
| Totales | 76,494,946 | ||
| CBFIs OPI | Mexico | 111,111,111 | Gran publico inversionista |
| Internacional | 166,666,666 | Gran publico inversionista | |
| Totales | 277,777,777 | ||
| CBFIs OPI adicionales | Mexico | 22,222,222 | Gran publico inversionista |
| Internacional | 33,333,333 | Gran publico inversionista | |
| Totales | 55,555,555 | ||
| CBFIs OPI Sobreasignación | Mexico | 20,000,000 | Intermediarios |
| Internacional | 29,999,999 | Intermediarios | |
| Totales | 49,999,999 | ||
| CBFI en circulacion despues de la OPI (sin considerar CBFIs adicionales y sobreasignacion) CBFIs 1ra etapa y CBFIs OPI totales | 704,254,269 | ||
| CBFIs en tesoreria | 2da Etapa Portafolio Júpiter | 76,494,946 | Jupiter |
| FUNO Portafolio Industrial | 1,000,000,000 | FUNO | |
| Totales pendientes Júpiter + FUNO | 1,076,494,946 | ||
| ¿Plan de Compensación a Largo Plazo? | 35,212,713 | ||
| Totales en tesoreria | 1,111,707,659 | ||
En las siguientes graficas se muestran los porcentajes de tenencia de los CBFIs inmediatamente después de la Oferta Global y después de entregar los CBFIs en Tesorería en la etapa 2 por el Portafolio Júpiter y por el portafolio Industrial FUNO en fechas posteriores.
En el documento de Anexo V – 7401 Proforma no auditados al 30 de septiembre de 2023 y 31 de diciembre de 2022 se pueden ver los datos de situación financiera al 3T2023 ne MXN. A continuación se presentan estos datos.
| Estado Consolidado Condensado Intermedio Proforma No Auditado de Posición Financiera al 30 de septiembre de 2023 |
|
|---|---|
| Septiembre 30, 2023 El Fideicomiso Proforma |
|
| Activo | |
| Activo circulante: | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | $1,000,000.00 |
| Instrumentos financieros derivados | $14,568,000.00 |
| Total activo circulante | $15,568,000.00 |
| Activo no circulante: | |
| Propiedades de inversión | $124,293,392,000.00 |
| Instrumentos financieros derivados | $66,554,000.00 |
| Total activo no circulante | $124,359,946,000.00 |
| Total activo | $124,375,514,000.00 |
| Pasivo | |
| Pasivo a corto plazo: | |
| Deuda a corto plazo | $1,351,841,000.00 |
| Cuentas por pagar y pasivos acumulados | $398,419,000.00 |
| Depósitos en garantía | $70,166,000.00 |
| Total pasivo a corto plazo | $1,820,426,000.00 |
| Pasivo a largo plazo: | |
| Deuda a largo plazo | $46,276,405,000.00 |
| Depósitos en garantía | $492,222,000.00 |
| Total pasivo a largo plazo | $46,768,627,000.00 |
| Total pasivo | $48,589,053,000.00 |
| Patrimonio | |
| Total patrimonio | $75,786,461,000.00 |
| Total pasivo y patrimonio | $124,375,514,000.00 |
De acuerdo a los datos se obtiene que el patrimonio del fideicomiso Proforma es de aproximadamente 76 mil millones de pesos.
Si consideramos que los Certificados representativos de este patrimonio son los entregados a FUNO y los entregados en las 2 Etapas por el Portafolio Júpiter (considerando los entregados a los co-propietarios Santín y San José) aun y cuando sean entregados después de la Oferta Global (se encuentran en Tesorería) tenemos que esta cantidad es de 1,502,971,438 CBFIs.
Dividiendo el Patrimonio proformaentre el numero de CBFIs que dan lugar a dicho patrimonio nos da un NAV / CBFI de $50.42 MXN
| Cálculo de NAV / CBFI de NEXT 23 | |
|---|---|
| CBFEs Portafolio Júpiter + Co-propietarios | 502,971,438 |
| CBFEs Portafolio Industrial FUNO | 1,000,000,000 |
| CBFFs Portafolio Inicial | 1,502,971,438 |
| Patrimonio Total del Portafolio Inicial | $75,786,461,000.00 |
| NAV / CBFI | $50.42 |
Según las noticias se espera vender los CBFIs en un rango de $51 a $56 MXN por lo que si estamos en lo correcto, los CBFIs se encuentran entre 1% y 11% sobre el NAV /CBFI. Esto indicaría que no es lo mejor comprar en la Oferta Global el próximo 30 de Noviembre, pero tambien se debe considerar que existen fibras que se encuentran en sobreprecio.
A continuación, se muestra una comparación de Fibra NEXT con otras fibras industriales, diversificadas (FIBRAMQ12) y otras empresas que se dedican a la renta y desarrollo de propiedades industriales (VESTA). Esta información fue presentada por NEXT en su Presentación para Inversionista de Octubre 2023.
De acuerdo con la información anterior NEXT superaría a todos sus competidores en Área Bruta Rentable y su gran potencial de crecimiento. La tasa de ocupación seria similar a la del mercado.
Su Ingreso Operativo Neto (ION) y su Beneficio antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization “EBITDA”) serian aproximadamente 60% superiores a los de su más cercano competidor FIBRAPL 14.
Interesante información, gracias. ¿Alguna novedad de cuándo saldría la IPO?
Al parecer por el momento no tiene fecha pero FUNO esta analizando diferentes opciones entre ellas hacer una combinacion de activos con TERRA y el portafolio Jupiter, esto debido a que al parecer le falta una aprobacion de algunos documentos con el SAT