El pasado 16 de abril de 2024, el Comité Técnico de Fibra Mty aprobó iniciar formalmente con el análisis de viabilidad y proceso de auditoría en relación con la potencial adquisición de hasta el 100% de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios TERRA13
Fibra Mty considera que la potencial Adquisición se podría llevar a cabo a través de una oferta de intercambio de CBFIs, considerando una valuación de igualdad entre Terrafina y Fibra Mty. Para más información respecto de los objetivos y sinergias que Fibra Mty busca lograr con la potencial Adquisición, así como respecto de otras condiciones preliminares de la operación, se presenta la siguiente información.
El interés de consolidar los activos de Fibra Mty con los de Terrafina, tiene como fundamento cuatro objetivos principales:
1) Posicionarse como la FIBRA con la mayor presencia en los principales mercados industriales del Norte del país y con el mejor margen operativo de todo el sector.
Los portafolios de propiedades de inversión de ambos Fideicomisos cuentan con múltiples similitudes, comenzando con la ubicación geográfica de los inmuebles. En ambos casos, destaca la presencia en los principales mercados del Norte de México, los cuales – de acuerdo con cifras de CBRE – concentraron más del 63% de los casi 5 millones de metros cuadrados de absorción neta durante el 2023, vale la pena mencionar que Monterrey por sí sólo contribuyó con más del 35%.
Fibra Mty cuenta con un mayor componente relativo en los mercados de Monterrey, Saltillo y Tijuana, Terrafina cuenta con una sólida presencia en Ciudad Juárez y Chihuahua, en términos relativos.
2) Convertirse en una de las empresas más relevantes en el sector industrial en México en tamaño y rentabilidad con el mejor gobierno corporativo.
Asumiendo un portafolio conjunto, así como las adquisiciones potenciales anunciadas por Fibra Mty y las expansiones en proceso, el ABR ascendería a 5,728,149 m2 distribuido en 386 propiedades con una participación preponderante en el Norte con un 65.4% del ABR, seguido de mercados en el Bajío y el Centro del país con 22.7% y 11.9%, respectivamente.
Por lo que respecta a la eficiencia operativa de ambos portafolios, resalta el hecho de que ambos Fideicomisos han reportado, consistentemente, los márgenes a nivel ingreso neto operativo (“NOI”, por sus siglas en inglés) más altos del sector, al 4T23 Terrafina reportó 93.3% y Fibra Mty 96.1% en el segmento industrial. No obstante, consideramos que aún existe posibilidad de capturar economías de escala a nivel operativo al momento de unir ambos portafolios, sin mencionar la eficiencia administrativa de contar con una administración y asesoría interna.
3) Crear una sinergia natural de los sectores con mayor actividad económica en México.
Existe una similitud relevante en la composición por sector económico entre ambos portafolios: en el caso de Fibra Mty, la composición del ABR industrial entre manufactura ligera y logística es del 81.2% y 18.8%, respectivamente, mientras que Terrafina cuenta con una composición de 72.3% y 27.7% en el mismo orden. Una potencial consolidación de portafolios generaría una mezcla de alrededor del 75% y 25% entre manufactura ligera y logística, lo que consideramos una mezcla atractiva para la composición de un portafolio industrial.
4) Incrementar la rentabilidad conjunta a través de las sinergias generadas, así como por la reclasificación potencial de riesgo, al incrementar la liquidez de los CBFIs en el mercado bursátil, una vez concluida la transacción
Los términos de la propuesta se basarían en una valuación de igualdad entre los Fideicomisos, utilizando una valuación a los flujos ajustados de la operación (“AFFO” por sus siglas en inglés) por CBFI. De esta forma, adicional a la valuación de las propiedades, se consideran otros elementos como diferencias en gastos administrativos y financieros, a un nivel tal que se permita optimizar el flujo por CBFI para los inversionistas de ambos; dos puntos fundamentales en el proceso de generación de valor. Partiendo de este principio, el factor de intercambio cuyo resultado publicaremos una vez que se encuentren disponibles los resultados financieros de Terrafina correspondientes al primer trimestre de 2024, estaría basado en la cantidad que maximice el valor de los flujos por CBFI para los inversionistas de ambas entidades. De acuerdo con estimaciones preliminares, consideramos que el AFFO por CBFI tanto para los tenedores de Terrafina como para los de Fibra Mty, podría tener un incremento atractivo dadas las sinergias generadas por la integración bajo un esquema de administración y asesoría internalizado y otros beneficios operativos, además de fortalecer el tamaño y los fundamentales del portafolio en su conjunto.