{"id":1006,"date":"2024-04-20T19:45:01","date_gmt":"2024-04-20T19:45:01","guid":{"rendered":"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/?p=1006"},"modified":"2024-04-20T19:49:35","modified_gmt":"2024-04-20T19:49:35","slug":"fibramty-fmty14-inicia-analisis-de-potencial-adquisicion-de-terrafina-terra13","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/index.php\/2024\/04\/20\/fibramty-fmty14-inicia-analisis-de-potencial-adquisicion-de-terrafina-terra13\/","title":{"rendered":"FibraMTY (FMTY14) inicia an\u00e1lisis de potencial adquisici\u00f3n de Terrafina (TERRA13)"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"1006\" class=\"elementor elementor-1006\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f8ca417 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"f8ca417\" data-element_type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ce3cf5a elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"ce3cf5a\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.21.0 - 18-04-2024 *\/\n.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-stacked .elementor-drop-cap{background-color:#69727d;color:#fff}.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-framed .elementor-drop-cap{color:#69727d;border:3px solid;background-color:transparent}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap{margin-top:8px}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap-letter{width:1em;height:1em}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap{float:left;text-align:center;line-height:1;font-size:50px}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap-letter{display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t<p>El pasado 16 de abril de 2024, el Comit\u00e9 T\u00e9cnico de Fibra Mty aprob\u00f3 iniciar formalmente con el an\u00e1lisis de viabilidad y proceso de auditor\u00eda en relaci\u00f3n con la potencial adquisici\u00f3n de hasta el 100% de los certificados burs\u00e1tiles fiduciarios inmobiliarios TERRA13<\/p><p>Fibra Mty considera que la potencial Adquisici\u00f3n se podr\u00eda llevar a cabo a trav\u00e9s de una oferta de intercambio de CBFIs, considerando una valuaci\u00f3n de igualdad entre Terrafina y Fibra Mty. Para m\u00e1s informaci\u00f3n respecto de los objetivos y sinergias que Fibra Mty busca lograr con la potencial Adquisici\u00f3n, as\u00ed como respecto de otras condiciones preliminares de la operaci\u00f3n, se presenta la siguiente informaci\u00f3n.<\/p><p>El inter\u00e9s de consolidar los activos de Fibra Mty con los de Terrafina, tiene como fundamento cuatro objetivos principales:<\/p><h6>1) Posicionarse como la FIBRA con la mayor presencia en los principales mercados industriales del Norte del pa\u00eds y con el mejor margen operativo de todo el sector.<\/h6><p>Los portafolios de propiedades de inversi\u00f3n de ambos Fideicomisos cuentan con m\u00faltiples similitudes, comenzando con la ubicaci\u00f3n geogr\u00e1fica de los inmuebles. En ambos casos, destaca la presencia en los principales mercados del Norte de M\u00e9xico, los cuales \u2013 de acuerdo con cifras de CBRE \u2013 concentraron m\u00e1s del 63% de los casi 5 millones de metros cuadrados de absorci\u00f3n neta durante el 2023, vale la pena mencionar que Monterrey por s\u00ed s\u00f3lo contribuy\u00f3 con m\u00e1s del 35%.<\/p><p>Fibra Mty cuenta con un mayor componente relativo en los mercados de Monterrey, Saltillo y Tijuana, Terrafina cuenta con una s\u00f3lida presencia en Ciudad Ju\u00e1rez y Chihuahua, en t\u00e9rminos relativos.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5154f71 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"5154f71\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.21.0 - 18-04-2024 *\/\n.elementor-widget-image{text-align:center}.elementor-widget-image 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un 65.4% del ABR, seguido de mercados en el Baj\u00edo y el Centro del pa\u00eds con 22.7% y 11.9%, respectivamente.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-92eda66 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"92eda66\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"624\" height=\"340\" src=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/FMTY-Y-TERRA-Proforma.png\" class=\"attachment-large size-large wp-image-1012\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/FMTY-Y-TERRA-Proforma.png 624w, https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/FMTY-Y-TERRA-Proforma-300x163.png 300w\" sizes=\"(max-width: 624px) 100vw, 624px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0dfa872 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"0dfa872\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Por lo que respecta a la eficiencia operativa de ambos portafolios, resalta el hecho de que ambos Fideicomisos han reportado, consistentemente, los m\u00e1rgenes a nivel ingreso neto operativo (\u201cNOI\u201d, por sus siglas en ingl\u00e9s) m\u00e1s altos del sector, al 4T23 Terrafina report\u00f3 93.3% y Fibra Mty 96.1% en el segmento industrial. No obstante, consideramos que a\u00fan existe posibilidad de capturar econom\u00edas de escala a nivel operativo al momento de unir ambos portafolios, sin mencionar la eficiencia administrativa de contar con una administraci\u00f3n y asesor\u00eda interna.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-d3d7749 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"d3d7749\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"624\" height=\"358\" src=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Composicion-Geografica.png\" class=\"attachment-large size-large wp-image-1008\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Composicion-Geografica.png 624w, https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Composicion-Geografica-300x172.png 300w\" sizes=\"(max-width: 624px) 100vw, 624px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-e991619 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"e991619\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<h6>3) Crear una sinergia natural de los sectores con mayor actividad econ\u00f3mica en M\u00e9xico.<\/h6><p>Existe una similitud relevante en la composici\u00f3n por sector econ\u00f3mico entre ambos portafolios: en el caso de Fibra Mty, la composici\u00f3n del ABR industrial entre manufactura ligera y log\u00edstica es del 81.2% y 18.8%, respectivamente, mientras que Terrafina cuenta con una composici\u00f3n de 72.3% y 27.7% en el mismo orden. Una potencial consolidaci\u00f3n de portafolios generar\u00eda una mezcla de alrededor del 75% y 25% entre manufactura ligera y log\u00edstica, lo que consideramos una mezcla atractiva para la composici\u00f3n de un portafolio industrial.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4b24350 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"4b24350\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"624\" height=\"311\" src=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-uso-propiedad.png\" class=\"attachment-large size-large wp-image-1010\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-uso-propiedad.png 624w, https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-uso-propiedad-300x150.png 300w\" sizes=\"(max-width: 624px) 100vw, 624px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6196900 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"6196900\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"624\" height=\"315\" src=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-giro-economico.png\" class=\"attachment-large size-large wp-image-1009\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-giro-economico.png 624w, https:\/\/finanzasyahorromx.com\/wp-content\/uploads\/2024\/04\/Diversificacion-por-giro-economico-300x151.png 300w\" sizes=\"(max-width: 624px) 100vw, 624px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-b12bcc6 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"b12bcc6\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<h6>4) Incrementar la rentabilidad conjunta a trav\u00e9s de las sinergias generadas, as\u00ed como por la reclasificaci\u00f3n potencial de riesgo, al incrementar la liquidez de los CBFIs en el mercado burs\u00e1til, una vez concluida la transacci\u00f3n<\/h6><p>Los t\u00e9rminos de la propuesta se basar\u00edan en una valuaci\u00f3n de igualdad entre los Fideicomisos, utilizando una valuaci\u00f3n a los flujos ajustados de la operaci\u00f3n (\u201cAFFO\u201d por sus siglas en ingl\u00e9s) por CBFI. De esta forma, adicional a la valuaci\u00f3n de las propiedades, se consideran otros elementos como diferencias en gastos administrativos y financieros, a un nivel tal que se permita optimizar el flujo por CBFI para los inversionistas de ambos; dos puntos fundamentales en el proceso de generaci\u00f3n de valor. Partiendo de este principio, el factor de intercambio cuyo resultado publicaremos una vez que se encuentren disponibles los resultados financieros de Terrafina correspondientes al primer trimestre de 2024, estar\u00eda basado en la cantidad que maximice el valor de los flujos por CBFI para los inversionistas de ambas entidades. De acuerdo con estimaciones preliminares, consideramos que el AFFO por CBFI tanto para los tenedores de Terrafina como para los de Fibra Mty, podr\u00eda tener un incremento atractivo dadas las sinergias generadas por la integraci\u00f3n bajo un esquema de administraci\u00f3n y asesor\u00eda internalizado y otros beneficios operativos, adem\u00e1s de fortalecer el tama\u00f1o y los fundamentales del portafolio en su conjunto.<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div style='text-align:center' class='yasr-auto-insert-visitor'><\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Fibra Monterrey anuncia aprobaci\u00f3n de su Comit\u00e9 T\u00e9cnico para iniciar formalmente con el an\u00e1lisis de viabilidad de una potencial transacci\u00f3n de adquisici\u00f3n de hasta el 100% de los CBFIs en circulaci\u00f3n de Terrafina 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